Schweizer Immobilie haus geerbt

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Der Erwerb von Immobilieneigentum in der Schweiz durch Ausländer wird durch das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewilligungsG) reglementiert. Die Bewilligung für einen Ausländer zum Erwerb einer Wohnimmobilie in der Schweiz ist bei der lokalen kantonalen Bewilligungsbehörde einzuholen. Wer als Ausländer eine Schweizer Wohnimmobilie ohne die erforderliche behördliche Bewilligung erwirbt, dem droht die Zwangsversteigerung und die Zwangsveräußerung der „illegal“ erworbenen Immobilie.

Generell ausgenommen von der Bewilligungspflicht ist für Ausländer der Erwerb von Gewerbeimmobilien, die der wirtschaftlichen Tätigkeit eines Unternehmens dienen, wie z.. B. Büros, Praxen, Restaurants, Shops, Lager-und Fabrikhallen (sog. Betriebsstätten-Ausnahmebestimmung). Wem das Unternehmen gehört, ist gleichgültig. Eine solche Immobilie kann von einer Person im Ausland auch als bloße Kapitalanlage erworben werden, sofern sie einem Dritten für eine Geschäftstätigkeit vermietet oder verpachtet wird.

• In einer aktuellen Entscheidung vom 28.9.2017 -2C-1041/2016-  hat das Schweizerische Bundesgericht darüber entschieden, ob für gewerbliche Schweizer Wohnimmobilien- Gesellschaften, insbesondere Immobilien AGs (siehe: *Schweizer Immobilien AG*) auch die Betriebsstätten-Ausnahmebestimmung gilt. Das Gericht hat dies verneint, wenn ihr Hauptzweck nur im Erwerb und im Halten von Wohngrundstücken besteht. Auch bei einer Wohnimmobilien AG ist die Weitergabe der Aktien deshalb bewilligungspflichtig.

Jedoch erleichtern die bilateralen Abkommen zwischen der Schweiz und der EU für EU-Bürger und damit auch für Deutsche den Erwerb von Wohngrundstücken in der Schweiz ganz erheblich, wenn sie in der Schweiz ihren Wohnsitz haben. Nach aktueller Rechtslage werden EU-Bürger wie Schweizer Inländer behandelt und sind damit vom BewilligungsG ausgenommen, vorausgesetzt, sie haben ihren Hauptwohnsitz in die Schweiz verlegt. Dann können sie Immobilien, wie z.B. Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Bauland in der Schweiz erwerben, wie die Schweizer.

Auch bei einem Zweitwohnsitz in der Schweiz bieten die bilateralen Abkommen zwischen der EU und der Schweiz erhebliche Erleichterungen für den Erwerb von Immobilien. Deshalb ist damit zu rechnen, dass in Zukunft verstärkt Grundstücke in der Schweiz zum Nachlass von verstorbenen deutschen Staatsbürgern gehören, die in der Schweiz ihren letzten Wohnsitz oder zumindest einen Zweitwohnsitz haben.

Es gibt Bestrebungen und Gesetzesinitiativen, den Erwerb von Hauptwohnungen in der Schweiz durch Nicht- EU- EFTA- Staatsangehörige wieder unter die Bewilligungspflicht zu stellen.

Verstirbt der Eigentümer einer Immobilie in der Schweiz, kann das Immobilieneigentum ohne Bewilligungspflicht auf seine gesetzliche Erben im Sinne des Schweizerischen Erbrechts übergehen. Für diese Ausnahme von der Bewilligungspflicht ist es nicht notwendig, dass auch die Erben in der Schweiz wohnen. Auch Personen ohne Schweizer Wohnsitz können im Erbgang Eigentümer von Wohnmmobilien in der Schweiz werden.

Mit gesetzlichen Erben meint das BewilligungsG nicht nur die Erben nach der gesetzlichen Erbfolge, also insbesondere die Kinder, den Ehegatten oder Lebenspartner. Nach einer Entscheidung des Schweizerischen Bundesgerichts aus dem Jahr 1982 entfällt die Bewilligungspflicht auch dann, wenn der Erwerber nur potentiell zu den gesetzlichen Erben zählt. Damit profitieren auch eingesetzte Erben oder Vermächtnisnehmer von der Ausnahmeregelung, wenn sie als Verwandte des Erblassers auch nur möglicherweise als Erben in Betracht kommen, wie z. B. Neffen und Nichten. So kann der Erblasser bewilligungsfrei eine Schweizer Wohnimmobilie auf seine Enkel übertragen, anstatt auf seine Kinder.

Von der Bewilligungspflicht befreit sind weiter die Verwandten des Erblassers in aufsteigender Linie, also Eltern und Großeltern.

Schließlich sind von der Bewilligungspflicht solche Personen befreit, die bereits Miteigentum oder Gesamteigentum an der Schweizer Immobilie haben.

Der Bewilligungspflicht unterliegen aber die sog. Seitenverwandten des Erblassers, also seine Geschwister.

Bewilligungspflichtig ist weiter die Vererbung einer Schweizer Immobilie an den  Lebensgefährten, mit dem man nicht verheiratet oder verpartnert ist.

Insbesondere Geschwister oder die Lebensgefährtin eines Erblassers müssen also bei der kantonalen Behörde die Bewilligung für die Umschreibung des Immobilieneigentums auf sich einholen. Das BewilligungsG schreibt vor, dass die Bewilligung zunächst auch zu erteilen ist  – allerdings befristet für einen Zeitraum von 2 Jahren und verbunden mit der Auflage, dass der neue Eigentümer die Immobilie innerhalb des Zweijahreszeitraums an einen zum Immobilienerwerb befugten Interessenten veräußern muss. Im Extremfall droht die Zwangsversteigerung der Immobilie.

Das Bewilligungsgesetz greift auch dann ein, wenn Eigentum an Wohnimmobilien nicht direkt gehalten wird, sondern mittelbar über Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften und Immobilien AGs (siehe *Schweizer Immobilien AG*). Deshalb gilt als Erwerb eines Grundstücks im Sinne des Gesetzes auch der Erwerb von Anteilen an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist. Ausnahmen gelten nur für börsennotierte Immobilien AGs. Deshalb wird Immobiliengesellschaften, die ausländischen Investoren Anteile anbieten, empfohlen, eine sog. förmliche Feststellungsverfügung mit dem Inhalt einzuholen, dass die Gesellschaft im Hinblick auf die Zusammensetzung ihrer Aktiven für den Erwerb von Aktien nicht der Bewilligungspflicht unterliegt.

Besitzen unterschiedliche ausländische Erben Anteile an einer Schweizer Immobilien AG, dann beschränkt das Bewilligungsgesetz entsprechend auch die Übertragung der Gesellschaftsanteile im Gesellschafterkreis. Die Ausnahmeregelung, wonach die Übertragung von Eigentum an einer Wohnimmobilie bewilligungsfrei ist, wenn der Erwerber bereits ein Mit-oder Gesamthandseigentum an der Immobilie hat, ist auf Anteile an einer Wohnimmibilien gesellschaft nicht anwendbar. Denn das Bewilligungsgesetz wird eng ausgelegt. Im Verhältnis zu direkten Miteigentümern an Immobilien sind die Inhaber von Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften in der Übertragbarkeit ihrer Gesellschaftsanteile im Nachteil.

Einem eingesetzten Erben oder Vermächtnisnehmer, der nicht nach dem BewilligungsG privilegiert ist, kann die Bewilligung trotzdem erteilt werden, wenn er eine enge persönliche und damit schutzwürdige Beziehung zu dem Grundstück nachweist, wenn er z.B. in dem Haus mit dem Erblasser über längere Zeit unter einem Dach zusammengewohnt oder die Ferien verbracht hat oder wenn er über längere Zeit dort als Mieter dauernd gewohnt hat.

Sind Schweizer Immobilien im Nachlass, stellt sich für die Erben und Pflichtteilsberechtigten die Frage des Werts und der Bewertung. Grundsätzlich sind Schweizer Immobilien im Schweizer Erbrecht nach ihrem Verkehrswert zu berechnen. Maßgeblicher Zeitpunkt ist dabei der Zeitpunkt der Teilung des Nachlasses. Wertsteigerungen der Immobilien in dem Zeitraum zwischen dem Ableben des Erblassers und dem Zeitpunkt der tatsächlichen Erbteilung kommen somit den anspruchsberechtigten Erben und Pflichtteilsberechtigten zugute. Diejenigen Erben, denen Grundstücke durch Testament zugedacht sind, müssen dies bedenken.

Sind sich die Beteiligten darüber uneinig, durch wen der Wert der Nachlassgrundstücke ermittelt werden soll, setzen die Schweizer Gerichte im Erbteilungsprozess die örtlichen kantonalen Schätzungsstellen als Wertgutachter ein.

Besonderheiten bei der Ermittlung des Verkehrswerts bestehen für Ferienwohnungen und Zweitwohnungen in der Schweiz: In den beliebten Schweizer Touristikregionen wurden viele Wohnungen errichtet, verkauft oder vermietet, die den Eigentümern oder den Dauermietern nur für wenige Wochen des Jahres als Feriendomizil dienten und als sog. Zweitwohnung bezeichnet werden. In den Tourismushochburgen der Schweiz beträgt der Anteil der Zweit- und Ferienwohnungen inzwischen örtlich über 50 %.  Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, erließen die hauptsächlich hiervon betroffenen Kantone und Gemeinden Vorschriften, mit denen der Bau von Zweitwohnungen reglementiert und eingeschränkt wurde und die den Bau von Erstwohnungen privilegierten. Im Frühjahr 2012 war dann der Schweizer Volksentscheid über die Zweitwohnungsinitiative erfolgreich. Der neu geschaffene Verfassungsartikel beschränkt seit 2013 den Zweitwohnungsanteil in einer Gemeinde auf 20 %. Die Annahme des Volksentscheids bedeutete einen faktischen Baustop für Zweitwohnungen in den touristisch bevorzugten Gemeinden der Schweiz. Der Schweizerische Bundesrat erließ im August 2012 eine Übergangsverordnung, die seit 1. Januar 2013 gilt, bis das erforderliche notwendige Ausführungsgesetz auf eidgenössischer Ebene in Kraft tritt. Zur Umsetzung des Volksentscheids über die Zweitwohnungsinitiative hat der Schweizer Bundesrat im Februar 2014 ein entsprechendes Gesetz eingebracht. Danach bleibt der Neubau von Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % grundsätzlich weiter verboten. Die Gesetzesinitiative sieht daneben aber eine Reihe von Ausnahmeregelungen vor.

Es wird allgemein erwartet, dass die flächendeckende Nutzungsbeschränkung für Eigentümer und Mieter von Zweitwohnungen zu einer Verknappung des Angebots und zu Preissteigerungen bei solchen Ferienwohnungen führen wird, die nach altem Recht weiterhin als Zweitwohnungen nutzbar sind. Denn neue Zweitwohnungen dürfen in Gemeinden nicht mehr errichtet werden, in denen das Kontingent von 20% bereits ausgeschöpft ist.     

Andererseits wird als Folge der Zweitwohnungsinitiative erwartet, dass die Preise für sog. Erstwohnungen in den touristisch bevorzugten Regionen unter Druck geraten. Auch wird es wird künftig nicht mehr möglich sein, dass ein Schweizer eine Erstwohnung errichtet und diese Immobilie in eine Zweitwohnung umwidmet und als solche veräußert. Es wird nur noch eine Veräußerung als Erstwohnung an Wohnsitzhabende möglich sein.

Die gegenwärtig noch geltende Übergangsverordnung vom 22. August 2012 enthält für bereits errichtete Zweitwohnungen eine zeitlich unbeschränkte Bestandsgarantie. Danach ist eine Änderung der Nutzung bei diesen sog. altrechtlichen Wohnimmobilien, die bei Annahme des Volksentscheids 2012 bereits bestanden oder bewilligt waren, ebenso ungehindert möglich, wie die Änderung einer bisherigen Ferien-/Zweitwohnung in eine Erstwohnung.

Sind Nachlassimmobilien vermietet und bewirtschaftet, stehen die Mieteinnahmen und Erträge demjenigen Erben, der zum neuen Eigentümer bestimmt ist, solange nicht allein zu, bis die Erbteilung formell wirksam erfolgt ist. Vielmehr gebühren die Immobilienerträge während dieses Zeitraums seit dem Todestag des Erblassers den Beteiligten noch anteilsmäßig, die an der erbrechtlichen und güterrechtlichen Auseinandersetzung beteiligt sind. Dies sind die nicht als Immobilienerben vorgesehenen Miterben und die Pflichtteilsberechtigten. Bei der Berechnung und Aufteilung der in der Zwischenzeit anfallenden Mietzinserträge sind die anfallenden Kosten, insbesondere Verwaltungskosten, Nebenkosten und Hypothekenzinsen in Abzug zu bringen.

Zur Ermittlung des Immobilienwerts besteht ein Auskunftsanspruch auf Vorlage der Kaufverträge über die im Nachlass befindlichen Immobilien, sowie auf Vorlage der Unterlagen über die Errichtung und die Finanzierung der Immobilie.

Auch besteht ein Auskunftsanspruch auf vollständige Aufstellung aller Mietzinseinnahmen aller vermieteten und nicht selbst genutzten Immobilien des Erblassers. Dafür sind die Mietverträge aller Immobilien vorzulegen, sowie alle Unterlagen im Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung und die Buchführung der Immobilien einschließlich der Miet- und Hauskonten und der Finanzierungskonten.

In der Schweiz wird eine Immobilie mit einer Steuer belegt, die das deutsche Steuerrecht so nicht kennt, nämlich mit der Grundstückgewinnsteuer. Sie ist eine kantonale Steuer, wird in jedem Schweizer Kanton unterschiedlich geregelt und ist in den Gemeinden unterschiedlich hoch. Grundsätzlich bemisst sich die Höhe der Grundstücksgewinnsteuer aus der Differenz zwischen dem aktuellen Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Verkaufs gegenüber den Anlagekosten beim Kauf bzw. bei der Erstellung / Ausbau der Immobilie bzw. dem Verkehrswert der Immobilie vor einem bestimmten Zeitraum von Jahren. Je nach Besitzdauer ist der Steuertarif also degressiv ausgestaltet. Die Steuer vermindert sich von Jahr zu Jahr. Z.B. ist im Kanton Bern der Tiefststand nach einer Haltedauer 35 Jahren erreicht, in den Kantonen Tessin oder Zürich nach 20 Jahren. Progressiv ist der Steuertarif je nach der Höhe des Gewinns ausgestaltet. Im Kanton Zürich beträgt z.B. die Höhe der Grunstückgewinnsteuer bei einer Haltedauer der Immobilie von 20 Jahren mit einem Wertzuwachs von 500.000,- CHF immerhin ca. 150.000,- CHF.

Im Erbfall ist die Grundstückgewinnsteuer eine sog. latente, also verborgene Steuer. Sie entsteht bereits im Zeitpunkt des Erbfalls, wird aber gestundet. Es ergeht kein förmlicher Steuerbescheid. Erst wenn die Erben das Grundstück an einen Dritten weiterveräußern, wird die Steuer festgesetzt und von dem beurkundenden Notar meistens  einbehalten, vom Kaufpreis abgezogen und an das Steueramt weiterleitet. Erfolgt kein Einbehalt und ist der Verkäufer zahlungsunfähig, dann haftet der Erwerber der Immobilie für die Grundstückgewinnsteuer. 

Im Ergebnis führt die latente Grundstückgewinnsteuer zu einer finanziellen Belastung  der Erben erst beim späteren Weiterverkauf. Dieser Belastungseffekt muss aber schon bei der Erbteilung bedacht und angemessen berücksichtigt werden, wenn das hinterlassene Vermögen wie zumeist aus unterschiedlichen Vermögensarten besteht, z.B. neben Immobilien auch aus Bankguthaben, Wertpapierdepots und Beteiligungen.     

Befindet sich im Nachlass als Immobilienvermögen nur das Wohnhaus der Eltern, stellte sich für Erben aus Deutschland die Frage des Weiterverkaufs. Denn es sind die jährlich anfallenden Kosten und der Unterhalt für das Haus zu bedenken. Je nach Alter und Zustand der Immobilie ist hierfür ca. 1 % des Werts der Immobilie pro Jahr zu veranschlagen. Die Gemeinde erhebt eine jährliche Grundsteuer. Auch kann nicht ausgeschlossen werden, dass künftig in der Schweiz eine zusätzliche Steuer auf solche Immobilien eingeführt wird, die von ihren Eigentümern nicht als Erstwohnsitz genutzt werden.

Beim Weiterverkauf der zumeist die Einschaltung eines örtlichen Maklers erforderlich. Üblicherweise trägt in der Schweiz die Maklerkosten der Verkäufer. Je nach Region erhebt der Makler eine Courtage von 3 % bis 5 % des Kaufpreises, die bei Beurkundung des Kaufvertrages fällig wird.

Die Kosten des Notars für die Beurkundung des Kaufvertrags von circa 2 % des Verkaufspreises hat in der Schweiz der Erwerber zu tragen oder die Kosten werden geteilt.

Je nach Kanton können eine Handänderungssteuer (Grunderwerbsteuer) und eine Grundbuchsteuer erhoben werden, die zwischen 1% Prozent und 3 % des Kaufpreises beträgt. Je nach Kanton haben diese Steuern entweder der Erwerber allein oder beide Kaufvertragsparteien zu tragen.

Oft sind im Grundbuch noch alte Belastungen auf die Immobilie eingetragen, die längst getilgt sind, aber bei denen die Schuldbriefe nicht mehr auffindbar sind. Es kommt vor, dass bei Banken in Deutschland die Schuldbriefe für Immobilien in der Schweiz nicht mehr auffindbar sind. Dann bleibt dem Immobilieneigentümer nichts anderes übrig, als vor dem Verkauf einen Schweizer Rechtsanwalt mit der Durchführung eines behördlichen Verfahrens auf Kraftloserklärung der Schuldbriefe zu beauftragen. Dies verzögert den Weiterverkauf der Immobilie und ist mit Kosten von mehreren Tausend CHF verbunden ist. Wer das Kraftlosverfahren nicht abwarten will, muss bei Beurkundung zugunsten des Erwerbers einen Sicherheitseinbehalt in Kauf nehmen.

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